万科：守住安全底线，构建奔向未来的能力
Meta Description: 万科2024年半年报解读，探讨其如何应对房地产行业挑战，守住安全底线，并通过REITs等创新模式构建面向未来的能力。
吸引人的段落：
在房地产行业经历深度调整的当下，万科交出了一份稳健的半年报。这份成绩单不仅仅是守住了安全底线，更展现了其对未来发展的积极探索。面对市场挑战，万科如何化解风险，并通过REITs等创新工具构建面向未来的能力？本文将深入解读万科2024年半年报，揭示其在复杂环境中的应对策略和未来发展方向，并探讨其对整个行业带来的启示。
夯实业务基本盘：稳健经营，蓄力未来
作为行业龙头企业，万科在2024年上半年承受着巨大的经营压力。面对市场下行，万科依然保持了稳健经营，并为未来的发展奠定了坚实基础。
销售规模稳居行业第一阵营：
万科2024年上半年实现销售金额1273.3亿元，在14个城市排名第一，在14个城市排名第二，在9个城市排名第三，继续保持行业领先地位。
回款率超100%，经营性现金流大幅改善：
二季度以来，万科的月均销售额保持在200亿元以上，回款效率持续领先，回款率超100%。同时，随着交付高峰过去，下半年交付量同比下降40%，新增支付压力已下降。得益于经营层面的持续努力，万科二季度经营性现金流较一季度明显改善，实现42亿元正向现金流。
投资项目兑现度高，盈利能力将得到修复：
万科董事会秘书朱旭介绍，2022年至今，万科投资项目82个，50个已实现开盘销售，平均开盘周期5.7个月，股东现金流回正时间缩短到12个月以内，平均税前毛利率18%，累计实现销售1476亿元，基本符合投资预期。值得一提的是，万科主动投资的52个项目，整体投资兑现度高达87%，其中北京东庐项目、武汉光谷锦曜项目、上海海上映象项目投资兑现度100%。
万科执行副总裁、财务负责人韩慧华表示：“这是一个比较积极的信号。这部分资源到年底大概会去化80%，未来将逐步进入结算期，对利润的改善会有一定的补充作用。”长期来看，操盘能力的稳定提升是可持续发展的基础，万科会在这方面下更多功夫。
全面化解潜在风险：瘦身健体，轻装上阵
在稳住业务基本盘的同时，万科将经营安全放在第一位，制定并落地了“瘦身健体一揽子方案”，全面化解潜在风险，积极适应行业向新发展模式转变。
大宗交易和股权处置稳步推进：
今年1-7月，万科实现大宗交易签约金额204亿元，资产类型覆盖商业、酒店、办公、长租公寓等业态。万科执行副总裁、首席运营官刘肖表示，未来4个月，万科大宗交易工作将按照既定路线继续前行，当前有19个项目在谈判过程中。“我们测算过，每1亿元的经营提升会带来10亿元有质量的经营性物业贷或类似的新融资模式，万科后续资产交易工作的重心是资产经营质量提升，这不仅可以支持优良资产交易，随着外部融资环境越来越好，好的经营资产也能够支撑万科的融资模式转型。”
REITs和Pre-REIT基金等创新型工具取得积极进展：
印力集团完成32.6亿元商业基础设施REITs的发行，年化分配率5.44%；保障性租赁住房REITs和物流仓储REITs已提交各地发改委审批；建万租赁Pre-REIT基金实现广州项目扩募，交易金额8.4亿元；8月设立中信万科消费基础设施Pre-REIT基金，规模22.34亿元。
积极利用金融支持政策，推动融资模式转型：
今年以来，万科经营性物业贷合计落地219亿元，“白名单”项目申报175个，5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款，6月落地交通银行65亿元固融资产包融资。截至7月末，万科新增融资和再融资完成总量超过670亿元。
债务偿还安排稳妥有序：
截至8月末，万科已完成73亿元的境内公开债券和折合人民币约104亿元的境外公开债券的偿付。万科合并报表有息负债加供应链融资总额较年初下降约172亿元。
韩慧华表示：“到期的公开市场信用债目前仅余9月到期的20亿元境内公开债券待兑付，“万科会锚定既定的经营目标，继续保持销售和回款的稳定，加快推进大宗交易和股权处置，继续按照量入为出的原则平衡好收支节奏，在全力完成下半年交房任务的同时，创造更多自由可用的现金流。”
在各类债务偿还的安排方面，除了经营端创造现金流之外，万科会尽可能稳定银行存量融资规模，积极转换融资模式，同时继续争取银团贷款、经营性物业贷等机会，提供增量流动性，以此保障债务的安全兑付。
构建面向未来的能力：REITs引领，探索新发展模式
守住安全的基础上，万科没有等待机会，而是创造机会，为逆转蓄力。
REITs成为行业新发展模式的重要探索之一：
REITs对于经营性不动产的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发，不仅能盘活存量资产、贡献现金流，更能打通“投-融-建-管-退”的商业模式闭环，并反向推动企业持续提高资产经营水平。未来，全国有百万亿级的存量资产体量，对REITs工具的深入探索和成熟运用，将成为房企适应行业新发展阶段的核心能力之一。
万科已成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业：
4月，印力REIT上市，发行规模32.6亿元，万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程。此外，今年万科还成立了首个商业Pre-REIT基金，此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了扩募。
万科REITs和Pre-REITs基金获得众多专业投资者的支持：
国寿投资、中信证券、建信信托、平安理财、招商理财等多家知名投资机构参与了印力REIT认购，建信、中信、泰康等还与万科联手成立了基金产品。
万科正在积极探索新发展模式，建设面向未来的能力：
万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海表示，住房市场的供求关系已经发生重大改变，各类保租房、人才房为刚需人群解决居住问题提供了更多选择，满足客户对更高生活品质追求的改善型产品占据了新房市场越来越重要的地位。
围绕造好房子，实现高质量发展，万科具体提及四个方面：
- 一是以客户为中心，营造有活力的社区生活场景；
- 二是围绕客户需求的新变化对成本和费用的投入进行结构性调整，提高产品的质量价格比和性能价格比；
- 三是项目实行全周期、全维度的现金流精算；
- 四是推动建立未来城市产品新优势。
万科首个“未来城市理想单元”上海嘉定理想之地项目实现了公共服务配套先于住宅部分开放：
强化了社区与城市的功能链接，实现了“从好房子到好社区到好城区”的呈现。未来城市理想单元模型已在多地推广，广州理想花地、上海雅宾利四期项目、武汉云泊江岸和成都古翠隐秀，都在尝试对未来城市理想单元模型进行进一步发展。
如张海所言，一些困难的解决和向“新”而行的能力提升需要耐心和时间，对现在的耐心，就是对未来的信心。
REITs：万科构建未来竞争力的重要工具
REITs作为一种创新型融资工具，在盘活存量资产、优化资产结构、提升企业盈利能力方面发挥着重要作用。万科在REITs领域已取得显著进展，形成了成熟的REITs运作模式。
万科REITs的优势：
- 多业态布局： 万科REITs涵盖商业、物流、租赁住宅等多个业态，能够满足不同投资者的需求。
- 资产质量高： 万科拥有丰富的优质资产储备，其REITs项目均具有良好的运营能力和现金流。
- 专业运营团队： 万科拥有专业的资产管理团队，能够为REITs项目提供高效的运营管理服务。
- 市场认可度高： 万科REITs已获得众多知名投资机构的认可，其投资价值得到市场充分肯定。
万科REITs的发展趋势：
- 规模将持续扩大： 随着REITs政策的不断完善，万科REITs的规模将持续扩大，为企业带来更多现金流。
- 业态将更加多元： 万科将继续探索REITs在不同业务领域的应用，开发更多类型的REITs产品。
- 创新将不断涌现： 万科将积极探索REITs的创新模式，例如与Pre-REITs基金的结合，进一步提升REITs的运作效率。
万科REITs对行业的影响：
- 推动行业转型： 万科REITs的成功案例将加速房地产行业向资产管理型转变。
- 促进资本市场发展： 万科REITs的上市将为资本市场注入新的活力，为更多企业提供融资渠道。
- 提升行业效率： REITs能够有效盘活存量资产，提高资金周转效率，促进房地产行业的健康发展。
常见问题解答
Q1: 为什么万科2024年上半年出现了亏损？
A1: 万科上半年亏损主要原因是房地产开发项目的结算规模和毛利率显著下降，以及部分项目和应收款项计提减值等。随着高价地逐渐消化完毕，万科的盈利能力将得到修复。
Q2: 万科如何应对当前的行业挑战？
A2: 万科通过“瘦身健体一揽子方案”全面化解潜在风险，包括大宗交易和股权处置、积极利用金融支持政策推动融资模式转型，以及优化债务结构等。
Q3: 万科REITs有哪些优势？
A3: 万科REITs具有多业态布局、资产质量高、专业运营团队、市场认可度高等优势。
Q4: 万科REITs的发展前景如何？
A4: 万科REITs将持续扩大规模，业态将更加多元，并不断探索创新模式。
Q5: 万科REITs对行业发展有哪些影响？
A5: 万科REITs将推动行业转型，促进资本市场发展，提升行业效率。
Q6: 未来万科将如何发展？
A6: 万科将继续夯实业务基本盘，全面化解潜在风险，并通过REITs等创新工具构建面向未来的能力，实现高质量发展。
结论
万科2024年半年报展现了其在复杂环境中的应对策略和未来发展方向。万科通过稳健经营、积极化解风险、探索新发展模式，为行业树立了榜样。未来，万科将继续发挥行业龙头作用，引领行业健康发展，并为投资者创造更大的价值。
